Der Verwalter handelt im Rahmen der ordentlichen Verwaltung und hat u.a. folgende Befugnisse:

• Verträge abschließen und kündigen, z. B. mit Handwerkern, Wartungsfirmen oder Versicherungen
• Maßnahmen der ordnungsmäßigen Instandhaltung und Instandsetzung durchführen
• Hausgeldzahlungen einziehen und verwalten
• Gerichtlich und außergerichtlich die WEG vertreten
• Versicherungsfälle abwickeln
• Hausgeldabrechnung und Wirtschaftsplan erstellen und umsetzen

Wichtig: Der Verwalter ist kein freier Entscheider, sondern an die Beschlüsse und den Rahmen der Eigentümergemeinschaft gebunden.

Die Wohnungseigentümer entscheiden durch Beschluss (in der Eigentümerversammlung) z. B. über:

• Bestellung und Abberufung des Verwalters
• Genehmigung des Wirtschaftsplans und der Jahresabrechnung
• Durchführung größerer Instandhaltungen oder baulicher Veränderungen
• Regelung der Kostenverteilung
• Erlass einer Hausordnung

Ein Wohnungseigentümer darf seine Wohnung umbauen, aber nicht grenzenlos – es kommt darauf an, was umgebaut wird und ob dadurch das Gemeinschaftseigentum betroffen ist oder die Rechte anderer Eigentümer beeinträchtigt werden. Es gelten folgende Grundsätze:

Zulässig ohne Zustimmung, wenn:

• nur Sondereigentum betroffen ist (z. B. Wände innerhalb der Wohnung, Bodenbeläge, Küche, Bad)
• keine tragenden Wände oder Leitungen betroffen sind, die zum Gemeinschaftseigentum gehören
• keine anderen Eigentümer beeinträchtigt werden (z. B. Lärm über das übliche Maß hinaus, Gefährdung)

Wenn das Gemeinschaftseigentum von den Umbaumaßnahmen betroffen ist wie z.B. bei Fenstern, tragenden Wänden oder Leitungen, ist eine Zustimmung der Eigentümergemeinschaft erforderlich.

Ein Wohnungseigentümer erfährt von der Eigentümerversammlung durch eine formelle Einladung, die der Verwalter spätestens 3 Wochen vor der Eigentümerversammlung verschickt. Oftmals wird der Termin der nächsten Eigentümerversammlung aber auch schon im Protokoll der aktuellen Eigentümerversammlung festgehalten.

Der Wohnungseigentümer kann Zustimmung verlangen, wenn die bauliche Maßnahme:

• dem barrierefreien Aus- oder Umbau dient (z. B. Türverbreiterung, Rampen, Aufzugseinbau, ebenerdige Dusche)
• dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge dient ( z. B. Installation einer Wallbox in der Tiefgarage)
• dem Einbruchschutz dient (z. B. Einbau von Sicherheitstüren, Panzerriegeln, Kameraattrappen außen)
• dem Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität dient (z. B. Glasfaseranschluss)

Ja, der Verwalter kann Verträge für die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) abschließen, wenn sie zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehören. Zum Beispiel Versicherungsverträge, Hausmeister- und Reinigungsverträge, Wartungsverträge, Strom-, Gas- oder Müllabfuhrverträge.

Grundsätzlich nein – der Verwalter darf nicht gegen den Willen der Wohnungseigentümer handeln. Seine Aufgabe ist es, die Gemeinschaft zu vertreten und ihre Beschlüsse umzusetzen, nicht eigene Entscheidungen über Grundsatzfragen zu treffen.

Ja, ein Wohnungseigentümer kann sich in der Eigentümerversammlung vertreten lassen. Ausnahmen bzw. Einschränkungen können in der Gemeinschaftsordnung geregelt werden.

Ja, Beschlüsse können auch ohne Versammlung gefasst werden. Die Eigentümergemeinschaft kann Beschlüsse im sogenannten Umlaufverfahren fassen, ohne dass eine Eigentümerversammlung stattfindet.

Dabei ist eine Einstimmigkeit erforderlich, damit der Beschluss zustande kommt. Ausnahme:

Die Eigentümergemeinschaft regelt auf einer Eigentümerversammlung, dass für einen konkreten Beschluss im Umlaufverfahren trotzdem die einfache Mehrheit genügt (z.B. bei der Hausgeldabrechnung).

Energetische Modernisierungen (Dämmung Fassade, Austausch Ölheizung, Solaranlage) können mit einfacher Mehrheit der in der Versammlung anwesenden und abstimmenden Eigentümer beschlossen werden.

Führt die Maßnahme zu einer Kosteneinsparung und amortisiert sich die Maßnahme, können die Kosten auf alle umgelegt werden (nach Miteigentumsanteilen oder einem anderen vereinbarten Schlüssel).

Ja, die Teilnahme an der Eigentümerversammlung über das Internet ist grundsätzlich möglich, wenn die Wohnungseigentümer mehrheitlich durch Beschluss eine Online-Teilnahme zulassen.